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从一则案例看业主委员会及其运作程序

来源:网络  作者:未知  时间:2015-04-25

[案例]某小区是某建设投资有限公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘,广告中承诺社区绿化率达32%,拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住该小区后发现,开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套设施,房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题,严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的小区业主委员会向开发商提起诉讼,要求开发商履行小区绿化率达到32%的承诺,交付地下停车位,向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。

2005年10月,一审法院经审理后,以小区业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出驳回起诉的裁定。小区业主委员会不服,认为其具备诉讼主体资格,是合格原告,上诉至市中级人民法院,要求撤销一审裁定,指定一审法院继续审理。

中院认为,根据《物业管理条例》的有关规定,业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是:(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其它损害全体业主公共权益的情形。现原告诉被告广告欺诈、合同违约,是商品房预售合同纠纷,不属于物业管理纠纷,其起诉的内容均与物业管理无关,因此该业主委员会并不具备原告的主体资格。法院的这一裁定引起了新闻媒体和社会各界的广泛关注。

[分析]该案争议的焦点是业主委员会是否具有诉讼主体资格,笔者就从该点入手,谈谈业主委员会及其运作程序。

一、业主委员会的概念及民事诉讼主体地位

要了解业主委员会,我们需要结合另两个概念来理解,那就是业主和业主大会。

1、业主、业主大会与业主委员会的概念。

所谓业主,是指房屋的所有权人。业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域内由全体业主组成业主大会,业主大会可以选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;等等。如果没有业主大会,上述权利就无法实现。而作为小区的主人——业主,应当亲自参加业主大会,积极行使自己的权力,因故不能参加的,可以书面委托代表人参加。业主大会作出的一般决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。(详见《物业管理条例》第6、8、11、12条)

另,根据《物业管理条例》第10条的规定,业主在业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。结合《常州市业主大会议事规则》(示范文本)的规定,业主在业主大会上的投票权数形态单位可以按建筑面积、套、单元、楼层和幢五种方式其中一种计算。按建筑面积计算的,确定每平米的投票权数,余数按四舍五入计算;按套计算的,以房屋单元内独立套计算,每套一票;按房屋单元、楼层、幢的其中一种计算的,由单位中的业主推选代表行使投票权数。具体投票权数形态单位的确定,由筹备委员会或者业主委员会根据物业管理区域的具体情况,在业主大会召开15日前,以书面公告或者其他形式征询意见;如有1/2以上投票权业主持反对意见的,应当重新选择投票权数单位。

业主大会是权力决策机构,业主委员会由业主大会选举产生,是其执行机构,在物业管理活动中维护全体业主的合法权益,对业主大会负责并报告工作。根据《物业管理条例》第15条及《江苏省物业管理条例》第10条的规定,业主委员会主要履行下列职责:召集和主持业主大会;拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;经业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;经业主大会批准,负责维修基金的管理和使用,当维修基金不足时,进行续筹;执行业主大会的有关决定;等等。

以上可见,如果没有业主大会的授权,业主委员会无权独立作出重大决策,这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中,而不会被部分人所控制。

2、关于业主委员会的民事诉讼主体地位

《物业管理条例》第15条仅规定业主委员会是业主大会的执行机构,并规定其法定职责,但其法律地位如何,是否具有民事诉讼主体资格,条例并不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定:“《民事诉讼法》第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人,也非法人,应归属于其他组织,因为:

(1)业主委员会是合法成立的。根据《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第5、6、7条的规定,凡是实施物业管理的住宅小区,均应成立业主委员会,实行业主自治管理。新建住宅小区在竣工交付使用后,入住率或销售率达到60%时,应及时成立业主委员会。原有住宅小区,应在实施物业管理前成立业主委员会,然后由业主委员会在政府主管部门指导下选聘物业管理企业承担本物业的管理服务事项。当选的业主委员会,应当15日内报请所在地物业管理行政主管部门登记备案。就常州而言,新颁布的《常州市市区物业管理实施办法》第11、19条也对此作了明确规定。这充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建,并取得批准成立的合法组织。

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