13151955559
合同纠纷 01-19 397
开发商车位涨价前恶意不卖车位，其损失部分可以要求开发商承担么
本案二审争议焦点有三个问题：一、马勇在2017年6月至9月期间多次向新中梁公司提出购置车位要求时，新中梁公司是否向其故意隐瞒案涉小区存有较多空余车位；二、若新中梁公司向马勇故意隐瞒车位空余情况，是否构成缔约过失行为；三、若新中梁公司应承担缔约过失责任，对马勇请求损害赔偿的损失如何认定。
一、关于马勇在2017年6月至9月期间多次向新中梁公司提出购置车位要求时，新中梁公司是否向其故意隐瞒案涉小区存有较多空余车位的问题
香缇华苑小区商品房工程由新中梁公司开发建设，小区总户数为859户，设置总停车位数量约900个，满足每户1个停车位的设置比例要求。对于马勇主张空置的案涉A区127个非人防车位，新中梁公司确认为香缇华苑小区车位。新中梁公司为证实前述车位处置情况，提供了车位租赁合同涉及车位68个，使用权转让合同涉及车位25个，未能证实全部车位处置情况，应由新中梁公司承担举证不能的不利后果。根据新中梁公司提供的车位租赁合同和租赁情况登记表显示租赁期间并不连续，租赁期间涉及2017年6月至9月期间的车位仅有19个。新中梁公司提供的车位使用权转让登记表和使用权转让合同涉及在2017年10月前转让使用权的车位共有24个。由此可见，在2017年6月至9月期间，前述车位已出租、转让处置数量与讼争127个车位相差较多，故可以认定在2017年6月至9月期间案涉小区存有较多空余车位。2019年9月5日，马勇向中国江苏网苏州公众监督投诉新中梁公司以无空余车位为由拒绝其购置车位要求。受理马勇的投诉后，苏州高新区住房和建设局工作人员约谈新中梁公司相关负责人，要求新中梁公司充分考虑小区业主的停车需求。考虑新中梁公司亦未能提供小区业主对车位需求登记情况，故根据马勇提供的投诉记录、多次拨打新中梁公司电话通话记录、语音清单、小区多位业主证言、微信业主群讨论向开发商要求购置车位被拒记录，新中梁公司提供的车位租赁情况登记表、车位销售情况表、车位租赁合同、车位使用权转让合同，以及新中梁公司在2017年6月至9月期间转让香缇华苑小区22个车位的使用权的事实，本院认定马勇在2017年6月至9月期间多次向新中梁公司提出购置车位要求，新中梁公司向马勇故意隐瞒案涉小区存有较多空余车位。
二、关于新中梁公司向马勇故意隐瞒车位空余情况，是否构成缔约过失行为的问题
首先，小区车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，在现代大都市具有稀缺性、位址特殊性、难以替代性的特点，对于房屋使用价值的实现程度具有重大影响。业主对车位、车库的合理需求属于重要需求。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定明确了业主对于小区车位、车库的需要，享有法定的首先应被考虑的民事权益。其次，案涉小区车位配比充分且有较多空余车位，马勇在购置案涉车位前，在小区内并无其他停车位使用权，其要求购置一个车位系完全合理的需求，故新中梁公司在马勇寻求向其购置车位时，理应负有特别的先合同义务，即据实告知对车位处置状况的特别披露义务及优先考虑满足马勇对车位合理需求的义务，这也是《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款保障业主对小区车位合理需要的必然要求。若开发商不负有向业主披露其对小区车位处置状况的义务，则业主对小区车位空余情况难以知晓，其合理需求无以保障。再次，新中梁公司在2017年6月至9月期间以79800元的价格转让22个车位的使用权，说明其选择性地满足一部分业主以79800元购置车位需求的同时，却在没有正当理由的情况下拒绝考虑马勇以同样价格购置车位的合理需求。最后，在2017年6月至9月期间马勇向新中梁公司要求购置车位时，新中梁公司向马勇刻意隐瞒小区存有较多空余车位，属于故意违反前述特别披露义务的行为，致使双方在当时未进入缔约的下一阶段，马勇理应优先考虑的车位合理需求未得到满足，严重违反诚实信用原则。综上，本院认定马勇基于《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定在小区车位合理需求上享有优先被考虑的权益，新中梁公司在2017年6月至9月期间向马勇刻意隐瞒车位空余情况，严重违反其特别的披露义务，未予考虑马勇购置车位的合理需求，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第三项的规定，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有违诚实信用原则的缔约过失行为。
三、关于新中梁公司应承担缔约过失责任，对马勇请求损害赔偿的损失如何认定的问题
满足业主对车位的合理需要，开发商转让车位使用权时还应遵守公开透明、明码标价等市场交易基本规则。根据交易习惯，小区车位价格具有相对稳定的特点。新中梁公司对车位使用权转让价格虽有一定定价自由，但在其定价后，根据交易习惯并不能肆意改变价格。新中梁公司提供的车位销售登记表显示，2017年10月前案涉小区车位使用权转让单价为79800元，属于小区业主当时取得第一个车位的正常价格。若新中梁公司未隐瞒车位处置情况，一视同仁地去及时满足包括马勇在内的业主购置车位的合理需求，马勇则本应以79800元的价格购得车位，相应差价损失就不会发生。虽然嗣后新中梁公司以150000元的价格向马勇转让了车位使用权，但该价格与前述79800元车位价格的差价，即属于马勇丧失前期购置车位机会而产生的损失，属于其因对小区车位有重要需求而后被迫接受涨价，本不应支出的费用却支出的损失。新中梁公司未满足马勇在2017年6月至9月期间向其购置车位的要求，紧接着就在2017年10月将车位价格调整为150000元，马勇对该差价损失的发生不存在过错。鉴于小区车位对于房屋使用价值实现的特殊重要性，亦碍难强求马勇去案涉小区以外购置其他车位。前述差价损失实际系因马勇依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定所享有的小区车位合理需求首先应被考虑的民事权益受到新中梁公司故意严重违反其特别披露义务的缔约过失行为所造成。故本院认为，该差价损失70200元与新中梁公司的缔约过失行为存在因果关系，一审法院对马勇向新中梁公司主张赔偿的差价损失予以支持尚属合理，本院对此不再调整。