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不动产多重买卖的买受人无法获得标的物的救济方式

合同纠纷 08-10 119

1 在不动产多重买卖的买受人无法获得标的物的情况下,不论买受人是否主张 解除合同,买受人都可以向出卖人主张违约责任,要求其赔偿损失。在赔偿损失的 具体数额认定问题上,人民法院一般从因签订合同造成的直接损失和间接损失两 个方面进行考虑。直接损失主要包括:(1)为缔约支出的费用,如邮寄费用、赶赴缔 约地或查看标的物而支出的费用;(2)为履行进行准备所支出的费用,如清空仓库 准备接纳货物、派出车辆准备提货、派出质检人员准备验货、租用厂房而支出的费 用;(3)支出上述费用所失的利息。间接损失是指如果缔约一方能够获得各种机 会或合同得以完全履行,而在因为另一方的过错导致合同不能履行的情况下,这 些机会和履行利益的丧失。人民法院一般会以以上范围来计算具体的赔偿数 额。
2.代替履行
如果买受人不主张解除合同或者确认合同无效,即在合同有效的前提下,买受 人还可以向出卖人主张替代履行。替代履行本质上是合同双方当事人对合同内容 进行变更,需要合同双方当事人同意。因此,人民法院一般会根据双方是否就变更 合同达成合意,以及变更后合同是否具有履行可能性来认定是否支持买受人要求替代履行的主张。
3.解除合同
在多重买卖场合下,根据《合同法》第94条的规定,当事人一方迟延履行债务 或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。因此,如果出 卖人给付不能,使买受人订立合同之目的无法实现,买受人当然享有解除合同的权 利。人民法院在对买受人能否行使合同解除权进行认定时,一般以具体案情判断 其是否符合《合同法》第94条规定的法定解除情形,并且考虑买受人行使解除权是 否在法定期限内。《合同法》规定合同解除作为违约救济手段,并不影响解除权人 要求赔偿损失的权利,因此,解除合同与赔偿损失可以并存,当事人主张解除合同 后,依旧享有主张上文提及的赔偿损失的权利。
如果买受人与出卖人订立的买卖合同具有《合同法》第52条规定的合同无效
4.合同无效
情形,不能取得标的物所有权的买受人此时也可以请求人民法院确认其与出卖人 订立的买卖合同无效。在多重买卖场合,若存在恶意串通,损害国家、集体或者第三 人利益的情形,合同无效。在合同被确认无效后,根据《合同法》第58条的规定,
“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有 必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方 都有过错的,应当各自承担相应的责任”。人民法院一般会根据买卖合同约定的标
的物价款确定返还财产的具体数额。
5.债权人撤销权
当出卖人与先买受人签订买卖合同后,又与后买受人签订买卖合同且转移标 的物所有权时,先买受人还可以在符合债权人撤销权的条件下,根据《合同法》第74 条的规定,请求撤销出卖人与后买受人的买卖合同并取回标的物。但是,行使债权 人撤销权的条件限制较为严格。在后买受人有偿受让标的物的情况下,只有在后 买卖合同双方当事人恶意串通或出卖人转移标的物所有权的行为已经或将要大大 减少出卖人责任财产,而且出卖人收受价金后仍难以赔偿先买受人因受让所有权 不能所遭受的损失时,先买受人才符合行使撤销权的条件。而在后买受人无偿受 让的情况下,虽不要求后买受人具有主观恶意,但仍要求出卖人的无偿赠与行为达 到了影响其偿债能力,危及先买受人债权实现的程度,先买受人方可行使债权人撤 销权。
6.惩罚性赔偿请求权
在某些特殊情形下,买受人还享有惩罚性赔偿请求权。根据《商品房买卖合同 若千问题的解释》第8条、第9条的规定,在商品房买卖合同订立后出卖人又将该房 屋出卖给第三人,或订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人 的事实,买受人不仅可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并且可以 请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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