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夫妻共同财产中的房屋款项分析

律师文集 04-08 149

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第 10条第1款规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并 在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚 时该不动产由双方协议处理。”该条第2款规定:“依前款规定不能达成协议的,人 民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个 人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据 婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”如果 房屋系双方在婚姻关系存续期间购买,且当事人未能提交双方对于涉案房屋的权 利归属做出书面约定的证据,则应认为该房屋系双方的夫妻共同财产。如果购买 房屋及付款均在与另一方当事人结婚之前,且房屋登记在当事人名下,则该房屋属 于当事人的婚前个人财产;如果当事人以婚前财产支付了一部分购房款,但婚后办 理的房产证上写有夫妻二人的名字,部分人民法院认为,该行为视同当事人将其个 人婚前财产赠与了另一方当事人共同所有,用作夫妻共同生活,在离婚时应作为夫 妻双方共有财产予以分割。
对于父母对子女的赠与,一般情况下夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财 产,包括一方或双方继承、受赠的财产为夫妻共同财产,如果当事人提交的证据能 够证明双方已就受赠财产归一方所有达成协议,且结合当地的风俗习惯及案件实 际情况应当认定为一方个人财产的,则不能认定为夫妻共同财产予以分割。此外, 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》的 规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的, 视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产,如果房产 登记在夫妻双方名下,该房产应认定为夫妻共同财产。如果当事人能够举证证明 购房款实际以夫妻共有财产支付,或房屋出售的价格考量因素中父母出资仅是出 售价格中的一部分(如公房出售价格中还包含当事人的工龄折扣款、房产折旧、现 房折扣等均系双方夫妻关系存续期间核算的数额),则对于涉案房产认定为夫妻共同财产。
对于农村宅基地及其上房屋,人民法院首先审查当事人是否属于该村组的集体经 济组织成员,其依法是否能够实际取得宅基地份额以及是否能提供证据证实宅基地上房屋是夫妻共同出资兴建、购买的,否则不能作为夫妻共同财产要求分割。
对于房屋的拆迁款,在司法裁判中,人民法院首先审查房屋是否为夫妻共同财 产,如果当事人能够证明案涉房屋为夫妻一方婚前所得,则即使拆迁款系于双方婚 姻关系存续期间所得,但该款项系由婚前个人财产转化而来,此时婚前财产虽在形 态上发生改变,由房屋转化为货币,但财产形态的转化并不改变财产所有权的归 属,依然属于夫妻一方的财产。

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