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商品房预售广告的性质分析

房产纠纷 04-07 248

人民法院在处理房屋买卖合同纠纷时,易产生商品房预售广告应认定为要约 还是要约邀请这一争议。依据《合同法》第15条规定:“要约邀请是希望他人向自 己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广 告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”由于《合同法》第 15条第2款的规定不甚明确,司法实践中极少存在将商品房预售广告认定为要约 的情形,大部分人民法院认定商品房预售广告的法律性质为要约邀请。《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定: “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内 的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及 房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房 买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”部分人民 法院以此为依据,认定商品房销售广告为要约。但针对上述条文中所涉及的商 品房销售广告内容是否明确具体、是否涉及开发规划范围及对买受人的选择是 否构成重大影响等,尚未形成明确统一的裁判标准,人民法院原则上仍将商品房 预售广告的性质认定为要约邀请。

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