无锡律师咨询-合同/房产/刑事律师-无锡律师
13151955559

购房者的权益与工程款有限受偿权

合同纠纷 04-04 287

(1)案情简介
2010年4月16日,周某与响华公司签订《定房协议》三份,协议均由杨某代签 名。关于案涉房屋价款的交付情况为:上述定房协议签订后,周某于2010年4月16 日委托案外人吕某于中国农业银行响水支行中心分理处交纳150000元现金,并由 响华公司向周某开具了关于7号楼102室、9号楼102室(应为201室)、202室房屋 的150000元收款收据;周某本人于2010年7月31日通过中国农业银行响水支行 中心分理处交纳500000元现金,并由响华公司开具了500000元定金收据;周某本 人于2010年11月20日通过响水县农村信用合作联社交纳200000元现金,并由响 华公司开具了200000元定金收款收据(注明7号楼车库33、34号,9号楼车库20 号共三间车库);周某于2011年9月5日委托其儿子周银楼通过中国农业银行上海 松江高桥支行向响华公司汇付房款150000元,并由响华公司于2013年4月30日 开具7号楼102室当日被告周某、蔡某与响华公司之间办理了房屋流转确认单,且 被告周某、蔡某入住装修案涉房屋并使用至今。
(2)裁判观点
在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实 施前,与本案情形相关的司法解释,除《查封规定》以外,还有《最高人民法院关于建 设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复规定,人民法院在审理房地产纠纷案 件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人 的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分 款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该 规定,抵押权优先于一般债权,而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权, 但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费 者。因此,抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理涉及消费者 购买商品房的案件中,应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护,消费 者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该批复是更适合本案情形
的具体规则。本案中,虽然在一审法院查封之前,周某、蔡某未在定房协议基础上签 订正式书面买卖合同,但是根据《合同法》第36条的规定,当事人未采用书面形式 订立合同,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。周某、蔡某已经支 付了绝大部分购房款,交纳了相关杂费,已经履行了房屋买卖合同的主要义务,并 已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。因此,周某、蔡某与响华公司已经形成 房屋买卖合同关系。周某、蔡某为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营 者响华公司处购买商品房,其属于上述司法解释中规定的购房消费者,应当对其以 居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下 的债权,为一般债权,相对于消费者购房权益,不具有法定优先的地位。因此,周某、 蔡某对涉案房屋所享有的权益,在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对 响华公司的债权。
(3)典型意义
依据《合同法》第286条的规定,建设工程合同的承包人在发包人逾期不支付 价款时,可以申请人民法院将建设工程依法拍卖,并就拍卖的价款优先受偿,此时 建设工程合同的承包人将成为买卖合同的出卖人。

相关文章

在线咨询
预约咨询律师

微信咨询律师